摘要：改革开放四十余年，中国家居行业随经济腾飞成为第二大行业，现因经济低迷、房地产放缓、国际贸易阻碍等面临挑战。中国经济从非常态、新常态步入常态，后房产时代下房地产降温，家居消费转向存量房，行业竞争加剧。在此背景下，存量房翻新、老旧小区改造、适老化家居成新增长引擎：一线及核心二线城市二手房交易占比超 60%，带动局部改造与软装升级，企业可借 “以旧换新” 政策及数字化工具拓展业务；全国22 万个老旧小区改造蕴含万亿市场，可从适老化、节能环保、社区服务切入，开发多功能家具与套餐；老龄化社会（60岁以上人口占比 19.8%）催生适老家居需求，企业可联合政府、机构推出普惠方案。未来趋势聚焦智能化（IoT 技术）、绿色化（环保材料）与跨界融合（家居 + 养老 / 健康生态），行业需从 “增量开发” 转向 “存量运营”，深耕三大领域实现转型。

自改革开放四十余载以来，中国经济乘势而上，实现了全方位的蓬勃腾飞。在家居领域，行业也伴随着这股发展浪潮，迅速崛起并蓬勃发展，如今已成为仅次于房地产行业的第二大产业。曾几何时，市场需求总量持续呈现出迅猛增长的态势，行业一派繁荣景象。但如今，家居行业却仿佛进入了一段集体沉默的时期，业界对行业前景普遍持有谨慎的态度。

无可否认，当下全国经济增速有所放缓，国内房地产行业的增长态势也逐渐趋缓，国际出口贸易面临着诸多阻碍，再加上中美贸易战所带来的不确定性，这些因素交织在一起，为中国家居行业的发展带来了前所未有的严峻挑战。

古人云：“花无百日红，人无千日好”。在这样的行业环境下，我们更需要以理性的视角来审视中国经济的发展，深刻理解经济发展周期的内在规律，明晰我们所处的发展阶段。如此，方能让我们保持一种通透豁达的心态，避免陷入不必要的焦虑之中，以更从容的姿态应对行业发展中的种种挑战。

一、中国经济发展逻辑与后房产时代家居行业转型路径解析

首先，让我们客观地审视中国经济的发展历程。

中国经济能够取得今日的成就，其根本原因可归结为三个方面：

1、离不开党的坚强领导，国家的统一与社会的安定团结，这是发展经济的重要基础。能够高效整合资源，集中力量办大事，这是多数国家体制所无法比拟的。

2、不可忽视改革开放前（1949—1979）这一阶段的国家和社会积累。尽管改革开放前中国经济落后于世界许多国家，但其综合国力不容小觑。在科技、军事、工业、水利、交通、教育等多个领域都取得了显著进步。特别是工业领域，重工业几乎实现了全领域全品类的发展。尽管人民生活水平尚处于温饱阶段，但总体国力不弱，也是唯一能与美、英、法、俄等大国平起平坐的第三世界国家。改革开放只是充分释放了国家和社会的潜力，没有之前的工业基础作为积累，就不可能有近四十年来经济快速发展的奇迹。

3、改革开放激发了生产潜力。实践证明，只有改革开放，才能真正实现国家和民族的富强。改革开放已成为国策，在国内，改革已进入深水区，正面临更深层次的变革，尽管存在困难，但必将释放更多潜力，吸引更多的国际资本参与。在国际上，习主席多次强调坚持改革开放对中华民族伟大复兴的重要性。近年来，尽管以美国为首的国家对中国经济发展进行抵制和遏制，但中国仍坚持走出了一条贯穿亚非欧的一带一路，涵盖150多个国家和30个国际组织。只有更多地引进来，更多地走出去，才能真正实现中华民族伟大复兴之梦。

其次，中国经济发展阶段的演进：从非常态到常态

“花无百日红，人无千日好”，这是规律，也是天道。中国经济增速不可能永远保持过去那样的高速增长。国内房地产市场也不可能永远保持过去的狂欢。我们的经济发展经历了非常态、新常态，接下来面对的一定是“常态”。

非常态，不代表我们的经济很好，它仅仅代表我们的经济增速高。为何增速高？很简单，因为过去的计划经济基础薄弱，改革开放后市场发展空间巨大，就像孩子成长一样，变化是肉眼可见的。

新常态，我们的经济仍在增长，只是增速没有以前那么快，但经济体量已远非孩子成长阶段可比。

常态，意味着经济发展到一定阶段，经济总量已达到一定程度，经济增速明显放缓。新陈代谢不再像以前那样快。此时，我们开始强调质量和内在。就像成人的身体一样，不能臃肿肥胖，需要健身、塑形、运动、锻炼，追求健康。因此，国家也一再强调要建立“高水平高质量市场经济体系”。

再次，后房产时代的来临：现状、成因与转型挑战

长期以来，房地产经济作为中国经济发展的重要支柱产业，作为积蓄社会财富的资金蓄水池，带动了各行各业的发展。房地产的繁荣也包括了国内家居行业的发展。

如今，随着房地产市场的降温与理性回归，相关产业的过剩问题直接导致了短期经济发展的去库存、去产能、保增长、保就业的复杂性和阵痛。

实际上，房地产市场降温的原因不仅仅是当前房产的过剩，更深层次的原因在于当前“土地财政”政策的逐步失效。不可否认，房地产经济在过去30年对推动中国国内整体经济发展发挥了极其重要的作用。但它也深度捆绑了中国经济。“一套房子，掏空了六个钱包”，对中国多数普通家庭来说确实如此。因此，在当前稳定房价，遏制房价大幅度下降，就是稳定民生，稳定国内经济，以时间换取空间，寻求一个可以替代当前土地财政和以房产为支柱的经济的良策。要实现这个转型，短则十年二十年，甚至更长时间。

实际上，世界上所有经济发展成熟的发达国家，都已进入了后房产时代。中国的房地产也不是永动机，且已完成了对中国经济发展的历史使命，注定在将来很长一段时间内，中国的家居消费将以存量房客户为主。

僧多肉少是当前家居业面临的共同难题，相当数量的家居企业，势必将在激烈的竞争中被迫出局。

第四、家居行业的生存逻辑：内修外拓的双重路径

基于以上认识，面对饱和而过剩的中国家居业，企业及从业群体的未来走向已变得清晰。时至今日，家居企业要想在当前国内常态经济下生存，不仅需要有清晰的战略眼光，更需要强化自身，加强内核的打造。要么走出去，开拓海外市场。要么坚守国内市场，但必须保持充分的战略定力，练就十八般武艺。挺得过出众，挺不过出局。

出海有三个层面，一是代工出海，二是产业链出海，三是品牌出海。真正有能力的企业，不应在国内卷，因为国外的空间更大。再有能力，就在海外打响品牌，赚取品牌的溢价。但出海有风险，虽然说风浪越大鱼越贵，但稍有不慎，可能会葬身海底。但本文不作深入探讨。本文侧重于解析一下国内后房产时代家居行业面临的新机会。

中国经济与家居行业的发展，本质是从“规模扩张”向“质量竞争”的必然转型。后房产时代的挑战，既是行业洗牌的“危机”，也是优质企业重塑竞争力的“契机”。唯有理性认知周期规律，以制度优势为支撑，以改革开放为动力，以内生创新为内核，方能在常态经济中实现可持续发展。

二、家居业的发展新机遇：存量房、旧改与适老市场的崛起

随着中国房地产行业告别高速增长期，步入“后房产时代”的平稳发展阶段，新房市场的增长红利逐渐消退，家居行业也随之迎来深刻变革。在这一背景下，存量房翻新、老旧小区改造（旧改）、适老化家居三大领域异军突起，正成为驱动家居行业前行的全新增长引擎。政策导向、人口结构变迁与消费升级的多重力量交织，推动着家居行业向精细化、差异化和服务化的方向加速转型。接下来，本文将深入剖析这三大领域，探寻中国家居业在后房产时代的发展新机遇。

1、存量房市场：家居翻新需求爆发

  当前，存量房市场已成为家居消费的主战场。近年来，中国一线及核心二线城市房地产市场率先步入“存量时代”，二手房交易占比持续攀升。以北京、上海为例，二手房交易占比已突破60%，远超新房交易规模。二手房购房者在完成交易后，往往会根据自身需求对房屋进行局部或整体装修，这一趋势为家居行业带来了海量的翻新、改造与升级需求。

家居企业在存量房市场的机会点主要集中于局部改造需求的激增。厨房、卫生间的功能升级，墙面、地板的焕新成为主流消费选择，模块化、快装产品因安装便捷、工期短等优势备受青睐。在软装领域，消费者愈发注重通过更换家具、灯具、窗帘等软装元素，提升居住空间的品质与格调，定制化、设计感强的产品成为市场新宠。

此外，企业还应积极把握“以旧换新”的政策红利。2024 年，国家大力推动家居产品“以旧换新”政策，鼓励消费者淘汰老旧家具。家居企业可与电商平台、物业公司开展深度合作，提供一站式置换服务；与房产中介、装修平台联动，推出“购房 + 装修”的一体化解决方案；同时借助 VR 设计等数字化工具，为消费者提供沉浸式的家居设计体验，精准匹配消费需求。

2、旧改（老旧小区改造）：政策驱动的万亿市场

老旧小区改造工程为家居行业开辟了全新的增量空间。根据住建部数据显示，全国范围内约有 22 万个老旧小区亟待改造，涉及数亿居民。旧改工程不仅涵盖建筑外立面修缮、管网更新等基础设施改造，室内装修升级同样蕴含着巨大的市场潜力。

家居企业可从适老化改造、节能环保升级、社区化服务三大维度切入旧改市场。在适老化改造方面，通过加装扶手、铺设防滑地板、设置无障碍设施等，满足老年群体的特殊居住需求；在节能环保升级领域，大力推广节能门窗、智能照明、空气净化系统等绿色家居产品，响应国家“双碳”战略；在社区化服务层面，与物业公司紧密合作，构建“检测 - 设计 - 施工”一体化服务链条，打造“社区家居服务站”，为居民提供便捷、高效的服务。此外，针对老旧小区户型普遍较小的特点，企业可开发折叠桌、嵌入式收纳等多功能家具，并推出高性价比的旧改套餐，快速抢占政策红利市场。

3、适老家居：老龄化社会的刚性需求   

在老龄化程度不断加深的背景下，居家养老模式催生出庞大的适老化家居市场。数据显示，2023 年中国 60 岁以上人口占比已达 19.8%，其中 90% 的老年人选择居家养老。然而，现存住宅大多未进行适老化设计，市场供需缺口巨大。适老家居的核心需求聚焦于安全防护、使用便利、智慧健康监测与紧急救护等方面。防滑地砖、浴室扶手、紧急呼叫设备等基础安全产品，电动升降橱柜、无障碍淋浴房、智能马桶等便利化设施，以及智能床垫、跌倒检测传感器、空气监测系统等智慧健康产品，均存在广阔的市场空间。多年来，适老家居领域持续获得政策支持与市场培育，以上海为例，当地政府针对适老化改造推出最高 3000 元 / 户的补贴政策。家居企业可与政府部门、养老机构展开合作，推出普惠型适老化解决方案，同时开发“适老化改造套餐”，通过社区推广、线上科普等多元渠道，提升消费者对适老家居的认知与接受度。

4、未来趋势：智能化、绿色化与跨界融合

展望未来，智能化、绿色化与跨界融合将成为家居行业发展的核心趋势。在智能化领域，IoT 技术广泛应用于存量房改造和旧改项目，智能安防、语音控制等智能系统让家居生活更便捷、更安全；绿色家居方面，无醛板材、低 VOC 涂料等环保材料，既符合国家政策导向，又契合消费者对健康居住环境的追求，市场需求持续增长；跨界合作则成为行业发展新动能，家居企业与物业、医疗、科技企业携手，共同打造“家居 + 养老”“家居 + 健康”等多元生态，拓展行业发展边界。

中国“后房产时代”已然来临，家居行业正经历从“增量开发”到“存量运营”的关键转型。在这一重要历史节点，家居企业需摆脱对新房市场的传统依赖，深度挖掘存量房翻新、旧改配套、适老家居三大领域的发展潜力，把握机遇，实现转型升级与高质量发展。